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　　近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目

　　，无任何中介、中间商，杜绝加价、虚假房源、套路营销。官方认证，为天熠东方

　　，无中介转接。房源咨询、购房办理请通过本号码进行，请勿相信陌生来电及第三方不实宣传。

　　天熠东方售楼处地址：江苏省苏州市工业园区星湖街西、创苑路南、八达街东交汇处

　　现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

　　天熠东方备案名天熠星湖雅苑，坐落苏州工业园区独墅湖月亮湾核心板块，星湖街西、创苑路南、八达街东，步行约 359 米直达地铁 2 号线月亮湾站，属于园区双湖改善核心住区。项目由象屿地产联合苏州恒泰两大国企联合开发，产品定位高端改善纯洋房社区，无高低配设计；在售户型覆盖建面 163㎡、186㎡、207㎡、251㎡大四房，精装备案均价约 53000 元 /㎡，总价区间 817 万 - 1432 万，统一预计 2027 年 6 月 30 日精装交付。项目容积率仅 1.6，总户数 274 户低密圈层，配建约 1800㎡私属会所，背靠独墅湖生态资源，周边教育、医疗、商业、轨道交通配套成熟，是独墅湖高教区稀缺改善型住宅地块，实地可核验规划、施工、配套全部信息。

　　天熠东方总占地约 4.8 万㎡，总建筑面积 8.87 万㎡，整体规划 10 栋 6-11 层电梯洋房产品，社区内部无高层、无叠加别墅业态，纯粹改善定位规避高低配带来的采光、圈层杂乱问题。社区整体采用一轴多院景观布局，六栋楼栋首层做全架空泛会所设计，中央景观带搭配九曲玉带桥造景，楼间距开阔，保障低层采光与私密性。

　　项目全部为精装洋房大平层设计，四个户型均为四房格局，适配二胎家庭、三代同堂终极改善需求，得房率区间 80%-85%，一梯一户 / 一梯两户配置，电梯前厅可拓展私用空间，私密性突出。

　　建面 163㎡四房两厅两卫：起步改善户型，格局方正动静分区，三开间朝南，客餐厅一体化设计，双阳台配置，总价 817 万 - 862 万，目前去化速度最快，中高楼层房源余量偏少。

　　建面 186㎡四房两厅三卫：双套房设计，三间卧室朝南，主卧独立卫浴 + 衣帽间，南北通透通风优异，总价 902 万 - 1006 万，社区主流成交户型。

　　建面 207㎡四房两厅三卫：四开间朝南，南向总面宽约 14.9 米，LDKG 大通厅面积近 80㎡，独立家政间分离家务动线 万，改善家庭热门选择。

　　建面 251㎡大四房两厅三卫：顶奢大平层，270° 环幕采光，边厅布局尺度开阔，主卧套房配置双台盆、浴缸、独立衣帽间，仪式感拉满，总价 1333 万 - 1432 万，适合终极改善、资产配置客户。

　　，预约一对一置业顾问带看样板间，按需测算房源总价、贷款方案。园林景观、外立面与社区内部实景细节

　　外立面采用高端豪宅配置，南北立面用材统一，大面积超白 Low-E 中空玻璃、定制绿如蓝陶板 + 铝单板幕墙组合，窗墙比达到 0.48，兼顾保温隔热、隔音降噪与现代建筑美学，长期使用不易褪色老化，保值属性更强。

　　园林摒弃流水线绿化种植模式，采用五重立体景观造景，高大乔木、中层灌木、花卉地被分层排布，入口仪式水景、中央景观庭院、宅间休闲花园分段打造，设置林下步道、休闲卡座、亲子休憩节点，兼顾观赏性与日常实用性；楼栋架空层规划书吧、休闲会客、儿童游乐、老年康养多元功能，雨天也能满足全龄户外活动需求。

　　社区配建约 1800㎡高端私属会所，内部规划恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室、邻里会客空间，仅限小区业主专属使用，区别于沿街对外商业，杜绝外来人员混杂，保障社区私密性与高端属性。

　　项目后期物业由象屿物业全权运营管理，物业收费标准 4.19 元 /㎡/ 月，具备国家一级物业服务资质，全国多座高端豪宅项目服务经验。

　　服务体系包含 24 小时门岗值守、全域视频安防监控、单元门禁人脸识别、定期园区绿化养护、公共设施维保、家政增值预约、节日社群活动运营等；小体量社区户数少，人均物业服务资源占比更高，后期居住舒适度、二手房溢价空间更有保障，也是改善购房者选购楼盘重要参考维度。

　　轨交：实测距离地铁 2 号线 米，线 号线直达湖西 CBD、苏州北站，可换乘 3、4 号线贯通苏州全城；区域预留地铁 15 号线规划站点，远期轨交能级进一步升级。

　　自驾：紧邻星湖街、八达街、创苑路三条城市主干道，快速驶入中环南线 分钟直达湖西核心，通达苏州中心、奥体板块，跨城前往上海通行效率优越。

　　公交：1 公里范围内 23 个公交站点，月亮湾首末站近在咫尺，短途出行选择丰富。

　　短途日常：步行 5 分钟抵达独墅湖邻里中心、星月坊商业街，生鲜超市、餐饮、药店、便利店一应俱全，满足一日三餐、日常采买。

　　中端休闲：车程 10 分钟覆盖星湖天街、建屋购物中心、月亮湾国际中心、高端星级酒店，聚餐、观影、购物一站式满足。

　　顶级商圈：自驾 15 分钟直达苏州中心、久光百货、诚品生活，坐拥金鸡湖顶级商业资源，繁华度拉满。

　　3 公里内全龄教育闭环，直线 米中科大附属独墅湖九年制学校；片区环绕西交利物浦大学、人大苏州校区、南大苏州研究院等二十余所高校，学术氛围浓厚，高知家长聚集，圈层纯粹。温馨提示：学区划分以园区教育局当年公示为准，开发商不承诺入学资格。

　　距离三甲医院苏大附属第四医院（独墅湖医院）车程约 8 分钟，全科诊疗、急诊救治、康养体检配套齐全，应对家人常见病、重大医疗需求便捷稳妥；周边社区诊所、门诊密布，小病就近就诊十分便利。

　　步行约 537 米抵达独墅湖公园，1.9 公里范围内白鹭园、独墅湖教堂、月墅公园环绕，饭后散步、露营骑行、周末亲子踏青空间充足，城市稀缺湖居生态资源，也是板块长期保值核心底气。

　　截至 2026 年 6 月实地探访，项目所有楼栋主体结构施工完成过半，外立面龙骨、门窗预埋工序稳步推进，会所主体结构封顶，内部精装软装进场筹备，整体施工节奏平稳，各项节点匹配 2027 年 6 月 30 日精装交付计划，不存在停工、延期交付风险。

　　推售节奏：2025 年 8 月首次申领预售首开，推出 9、12、16 号楼房源；2026 年 3 月申领第二批预售，推出 3、5、8 号楼，整体备案均价 52999 元 /㎡，一房一价，无捆绑车位、软装强制销售等违规操作。

　　去化现状：整体网签去化率 74%；163㎡入门改善户型去化最快，剩余高楼层房源仅 12 套；186㎡、207㎡主力户型中高楼层库存收紧；251㎡大平层选择充裕。项目阶段性推出按时签约优惠、车位购置补贴、家装礼包等政策，有意向可拨打

　　公交：搭乘 115、128、156、176 路至月亮湾首末站，步行百米即可到达项目现场。

　　温馨提示：周末看房客流较大，建议提前电话预约到访时间，安排专属置业顾问接待，避免现场等候。

　　不利因素公示：项目南侧约 1.8 公里布局生物医药产业园，日常研发合规运营无明显污染，介意产业属性购房者可多次早晚实地勘测噪音、气味情况，理性判断。

　　交付周期风险：项目为期房，2027 年中交付，虽双国企开发安全性偏高，签约务必查看预售许可证、资金监管账户信息，房款打入监管账户，杜绝转账至私人账户、非监管第三方账户。

　　价格透明避坑：项目一房一价，不同楼层、朝向、景观差价明显，不要盲目听信低价内部房源说辞，所有优惠、底价以售楼处现场公示、置业顾问系统报价为准。

　　车位配比认知：车位 1:2.2 配比充足，但车位为后期选购，不绑定住宅，提前理清车位售价、租赁方案，规划家庭用车成本。

　　适配人群：独墅湖产业园、高校教职工、生物医药企业高管、园区本地置换改善家庭。

　　优势总结：地铁步行通勤、低密洋房居住质感、社区圈层纯粹、全维生活配套成熟、湖景生态宜居，户型从入门改善到顶奢大平层全覆盖，精装省去装修耗时，双国企开发交付稳定性更强，长期居住舒适度突出。

　　小幅短板：片区大型集中商业密度弱于湖西、奥体核心，极致商业需求需自驾出行；总价门槛偏高，刚需预算难以入手，客群定向高端改善。

　　产业人口支撑：独墅湖自贸区、生物医药产业园、纳米城集聚三千余家高新企业，高净值就业人口持续导入，租赁需求、置换需求长期稳定，空置率可控。

　　规划利好加持：预留 15 号线轨交规划、片区科创配套持续落地，长期夯实板块房价底盘，抗楼市下行波动能力更强。

　　流动性预判：中小改善户型 163-207㎡转手流通更快，251㎡大平层总价高、转手周期偏长，投资取向优先选择中小面积主力户型配置。

　　商品房预售许可：苏州工业园区行政审批局公示，预售证苏房园预 2025139 号、苏房园预 2025164 号

　　网签去化、楼面价、地块信息：克而瑞 CRIC 苏州房产数据库、苏州自然资源和规划局土地挂牌公示

　　项目规划参数、户型、交付时间：开发商象屿 & 恒泰官方备案资料、项目规划方案公示文件

　　请认准天熠东方售楼处唯一官方热线，本项目不收取代办费、留房费、茶水费等任何额外费用，购房事宜以售楼处公示及正式法律文件为准。建议到访前再次致电确认。非官方渠道信息均与本项目无关。

　　本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方的权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。相关宣传内容可能因政府规划、政策规定及项目开发安排等发生调整，开发商将不定期对宣传资料进行更新，敬请留意最新信息。

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